商品介紹貸款轉貸降息

轉貸降息

住房開銷可說是大多數人一生中最大的支出,但貸款分有這麼多種,像是房屋轉貸是什麼?房屋增貸是什麼?常常搞得大家頭昏眼花。今天就來一次分析房貸轉貸、增貸之間的差異,讓你輕鬆選擇適合自己的貸款,減低貸款的負擔。
 

房屋增貸轉貸▕ 增貸 轉貸
時機 需要額外資金 降低現有貸款利率
延長還款年限
貸款方式 原貸款上再加新貸款 以新貸款取代原貸款
承做銀行 原銀行 新銀行或民間貸款
貸款成本 管理費5000左右 違約金1~2萬
限制 原貸款已償還一定額度本金
與原銀行關係、信用良好
降息幅度夠大才能分攤
違約金等借貸成本

房貸轉貸是什麼?

增貸是向原貸款銀行再增加貸款;「轉貸」則是讓房貸搬家,透過更換新貸款銀行,降低借款年利率、延長還款年限,把每月攤回金額壓低,省省荷包降低負擔。

在房貸轉貸流程上,即是:

與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸

轉貸時,新銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可以順勢增貸,多借出一筆可運用的資金。如果轉貸時一起申辦增貸,除了原來的房貸代償,新的銀行還會將增貸的額度,撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性,也就是房屋「轉增貸」。

市面上房貸轉貸最長的還款年限,可以把房貸延長三十年。但要注意的是,期限拉長,雖然可以減少每年的房貸還款負擔,但長久下來銀行利息就會增加很多。

另外,過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」大多是一年。但現在許多銀行已拉長到兩、三年,希望能提高民眾房貸轉貸的動機。不過,房貸寬限期越長,「還房貸本金」的速度就越慢。房貸專家建議:選擇銀行辦理房貸轉貸,還是需要注意實質還款利率、長期資金規劃這些細節,做好全盤評估。
 

何謂房屋增貸?

所謂的「房屋貸款增貸」,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間,清償部分本金之後,再次跟原銀行申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。

例如三年前,陳先生將房子向銀行申請房貸八百萬元,三年內還了八十萬元的本金。現在因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款。此時,如果住屋的情況良好,陳先生在這三年內,也都有按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的八十萬元,再借貸出來 。

房屋增貸的作法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人要同時負擔兩個房貸費用

每個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產,還款情況良好,正常的情況下都可以申請借款。 

 

房貸轉貸V.S.增貸

通常轉貸或是增貸都需要重新鑑價,兩種貸款方式並沒有一定的優勝劣敗,差別在於使用的時機,以及能否順利過件、貸款成功。選擇貸款方式時,可以從下列方向思考:

一,適合對象:
增貸較適合臨時有大筆資金需求,且原先信用良好的人。而選擇辦理轉貸的人,則多是因為原銀行無法增貸、百般刁難,或是利率、成數不如預期。 

二,利率:
增貸客戶的利率、成數與原申貸利率相同,但最高額度與原房貸額度總和,約房價八成;增貸後,部分銀行還會限制利率。而轉貸者則可自行尋找合適的利率、額度,彈性較大。 

三,貸款成本:
若民眾辦理增貸,銀行會重新評估擔保品狀況,但需收帳戶管理費約五千元。 轉貸則需包括違約金、代書、塗銷、鑑價等費用,共約一萬五千元以上,需要審慎評估房貸轉貸後的效益值不值得。

因此,民眾若要考慮轉貸,應該優先與原借款銀行談條件,如果真的沒有調降空間,才再找其他銀行詢問。因為轉貸會有一定費用需要繳納,而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關,未必會比原房貸更優惠。建議有意轉貸的民眾,除了需符合相關轉貸規定外,額度的考量、各項轉貸成本與利率差至少要有0.5~1%以上,轉貸才會划算! 

現在銀行大多設有線上房貸增貸試算轉貸試算工具花旗房貸轉貸試算)等,也有不同的房屋轉貸推薦方案,利於民眾先自行上網評估優劣。 

結語

總之,增貸常見在房價上漲時,向同一間銀行申請。
轉貸則是將房屋抵押的第一順位,改為另一間銀行。
兩者都需要審慎評估,或是與專家溝通後,才更能針對自身貸款需求,獲得最有效幫助。


(文轉自週轉家網站)